皆さんこんにちは！司法書士の関良太です！
先日ご依頼いただいた相続登記でシンプルな相続登記ながら古い抵当権が残っていたケースがあったため記事にします。
司法書士は守秘義務があるため、一部脚色の上記事にします。
物件が北海道の相続登記でした。被相続人がご主人で奥さんと成人した子供が相続人のごく一般的な相続登記です。
ご面談の上権利証から物件を特定して、登記情報を取得してみました。
甲区を確認すると所有者として亡くなったご主人のお名前がでてきました。
ここまではお話のとおりです。
ところが乙区を確認するとかなり古い金融機関の抵当権者が記載されているようでした。
設定日付の記載から古い抵当権はおそらく完済されていることが予測できますが、後日売却する際に買い手がつかなくなるリスクがあります。またこのまま放置すると抹消登記を入れるのがどんどん難しくなります。
今のうちに相続登記をした上で抵当権の抹消登記を行う必要がありそうです。
登記情報から北海道の見慣れない金融機関を調べてみたところ、吸収合併され消滅しているようでした。
この場合、完済日がいつかによってなすべき登記が変わってきます。
結局この北海度の金融機関に問い合わせて確認したところ完済日が分からないとのことでした。
しかし抹消登記については協力してくれるとのことで、合併前日に放棄した旨の登記原因証明情報を作成、権利証は当然もないため、事前通知にご協力いただいて無事抹消登記ができました。
「合併前日」を原因日付にしたのは、合併後だと抵当権の移転登記が必要であるためです。
また合併日当日の原因日付とした場合であってもおそらく登記はとおりますが、疑義を生じさせないためにもあえて原因日付はあえて合併前日としました。
また登記原因もあえて「放棄」にしました。
抵当権を抹消する際によく使う「弁済」を登記原因にした場合、被担保債権がその日に完済されている必要があります。「弁済」とした場合、抵当権が消滅する理由は付従性によって消滅しているので、完済日が分からないと使えない登記原因です。
対して「放棄」を原因とした場合であれば、被担保債権が抹消の原因日付より後に完済されていたとしても、民法の一般原則である権利の放棄からいつでもできるので実体法上も都合が良いです。
今回のケースでは被担保債権の完済の日付が不明だったため、原因を「放棄」とする方法をとりました。
銀行の話では正確な日付は不明なもののかなり昔に完済しているはずとのことでしたので、その際に銀行からお客さんあてに抵当権抹消登記の書類が届いていたはずです。
その際にきちんと登記をしていれば奥さんが抵当権抹消登記をするために古い書類を探しまわったりすることもなかったように思います。
登記はなすべきタイミングできちんとしないと後日様々な問題が生じてくる手続きであることを再認識させてくれる案件となりました。
以上、「自分で相続登記する際は要注意！古い抵当権が残っていたケース」でした。
お読みいただきありがとうございました。
