皆さんこんにちは！司法書士の関良太です。
本ページでは権利証を紛失してしまった際に良く用いられる、本人確認情報について記事にします。
不動産売買の登記に用いる権利証や登記識別情報通知ですが、人が管理する書類ですので一定数紛失されてしまう方もいらっしゃいます。
ただ所有者であることには変わりないので、当然その不動産を売却することもできますし、権利証がない場合でも登記はできますので、不動産登記法はいくつか代替する手段を用意しております。
原則的には「事前通知」と呼ばれる方法がとられることになっております。
不動産登記を申請するにあたって、義務者側（イメージとしては不動産登記を申請すると不利になる人）に、今般申請された登記は間違いないですか？という内容を確認する書類を法務局から送られてきて、それに回答すると登記が通るという運用になっています。
ただしこの「事前通知」は、実際上の不動産売買実務には馴染みづらい制度です。
というのも「事前通知」に対して回答が必要な人は、登記申請の義務者つまり不動産売買では売主側です。
不動産売買実務上、登記に必要な書類を引き渡すのと同時に売買代金が支払われますので、「事前通知」がなされた時点で売主側は売買代金を受領しております。
つまり売主側は積極的にこの「事前通知」に回答するインセンティブはありません。
また、この「事前通知」には回答期限がある制度です。
郵便事情などにより期限内に回答されないと、買主側はお金を支払ったのに権利の保全ができない状態となってしまいます。
したがって不動産売買実務で、この「事前通知」が活用される事態は、非常に限定的になります。
特に銀行の融資が絡んだ際は、融資したにも関わらず銀行側の権利の保全ができない状態ですので、「事前通知」が許されるパターンはそうそうありえません。
したがって、その他の代替手段がとられることとなります。
ここで多く使われるのが「資格者代理人による本人確認情報」による方法です。
司法書士などの資格者が、義務者とおぼしき人と実際に面談して、本人であることを確認できる質問をした上で、その内容を書類としてまとめ法務局の登記官がその内容を相当であると認めると、先の「事前通知」を省略して登記をとおしてくれるようになります。
ここで重要なポイントとしては、司法書士が何をもって本人であると確認しているか、という点になります。
免許証、マイナンバーカードなどを用いて、住所、氏名、生年月日などの確認は当然行われます。また干支についてもよく確認される事項のひとつです。
このほかに物件取得の経緯や、物件の最寄り駅までの交通手段、付近のランドマークの名称、売却の経緯、権利証を紛失した理由などの確認を行ったのち、公共料金の支払い明細、物件取得時の登記完了証・古い日付の登記簿謄本、物件購入時の売買契約書、相続による取得であれば遺産分割協議書など、物件所有者しか持ちえない資料をもっていることなどから、所有者であることを確認します。
正直な感想を申し上げると、非常にアナログと言わざるをえず、また免許証、マイナンバーカードなどの本人確認資料を除けば、公共料金の支払い明細などは必ず提出が求められる資料などではありません。
昨今は運転免許証やマイナンバーカードの偽造の技術も巧妙化しているようで２０万円ほどで作れるというお話も聞きます。
そのほか必要な印鑑証明書についても、専門の「印刷屋」がいるようです。
また物件取得の経緯などは簡単にでっち上げられますし、物件の最寄り駅までの交通手段や付近のランドマークの名称など今はＧｏｏｇｌｅＭａｐで簡単に調べられます。
つまり「資格者代理人による本人確認情報」は、地面師による詐欺被害と隣り合わせの制度であると言えます。
売買代金がさほど高額ではないケースでは、事実上地面師の詐欺被害を排除することはできていると思いますが、都内の広い更地などの場合は非常にリスクがある方法と言わざるをえません。
また地面師は組織的に活動しておりますので、売主になりそうな年齢の方を用意して、演技指導などを行い、干支などもすらすら言えるようにしたり細かい売却の設定なども作りこんだりしているようです。
残念ながら現在の法律と技術では「資格者代理人による本人確認情報」でしか代替手段としては機能していないと思われますが
司法書士が１時間そこらの面談で１００％防ぎきるのは非常に難しいと言わざるをえません。
リスクの高い売買で権利証がないケースでは、身分証を確認した際の小さな違和感、売買に関係ないなぜか立ち会ってくるブローカーの存在、なかなか売主に会わせてくれない、決済を急がせてくる、などの状況証拠の積み重ねでなんとか防いでいる状態です。
いつか生体認証技術がもっと進んで、この制度がなくなり安全な取引が実現する日がくることを切に願います。
以上、「本人確認情報の限界～司法書士はどこまで地面師を防げるか～」でした。
お読みいただきありがとうございました。
